透过与中国香港、新加坡的比较，我们可以看出来两者有很多共性。基本思路都是政府解决了老百 姓的住房需求，为服务业提供了隐定的营商环境;高房价的卖地收入流向政府，为企业提供一个低税率的环境;低税率反过来促进金融及 服务业的扩大，从而形成良性循环。
一、房产税的错误逻辑.
现在，我们为了完成打压房价的任务，简直是不遗余力。其中一项政策就是“逐步推进房产税改革 ”。可是，房产税真的能打压房价么?我觉得我们首先要搞清楚一个问题，征收房产税原本的目的是什么?我们很多专家说，可以打压房 价。那我告诉各位，从一开始，我们就搞错了房产税的本质!
在美国，征收房产税不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民。美国征收的房产税28%分 给乡镇这一级别的政府，22瞬合县政府，4%f合州政府。也就是说，一半的房产税都给了基层政府。基层政府也不会草这些钱去搞什么“ 三公”消费，而是草去提供更好的公共服务，比如修建一个花园、一个广场、一个绿地，或者雇用更多的警察维持社会治安。这样，当 地的营商环境就改善了，那当地的地价和房价只会升，不会降!老百姓的房子增值之后呢?增值部分98.62%归老百姓所有，政府只草1.38% (2006年全美所有州的房产锐平均税率)作为房产税，这部分用来继续改造当地环境，提供更好的市政服务和公共治安，让老百姓的 房产能进一步增值。
那另一半房产税呢?草去促进社会平等、提供平等的教育机会l其中有42%的房产税用于学区教育经费 ，所以，美国小孩子在公立学校上学，不交学费、午餐免费。而家长每年为孩子的教育支出仅为200美元，孩子教育费用的90储日由 政府负担了。
当然，房产税也有副作用。比如说，在美国，一次不交房产税就会被立即没收房子!这次金融风暴， 就有许多美国白领沦落到街头捶帐篷。对此，美国也设计了一些制度来限制房产税涨得过快。比如说加利福尼亚州，房屋只有在出售 时才会被评估。这样做的目的是为了让房屋拥有者不必担忧会因为房产增值过快而交不起增加的房产税。1978年通过的第13号提案中规 定，政府向房屋拥有者征收的房产税每年增长幅度不超过1%，房屋净值评估值每年增长不超过2%0换句话说，税额本身不许超过1%,税基 不许超过2%,哪个低就按哪个来征收。
还有一个典型的例子就是密歇根州。1993年，密歇根的房产税在全美国排名第八，当地老百姓觉得 房产净值评估值每年增长太快，怨声载道。同年7月，政府不得不大幅削减房产税，为此每年减少了70亿美元税收，而房产税对地方教育 经费的贡献率也从57%降到了37%0减税之后，学校教育总要花钱吧?钱从哪里来?密歇根州提出了两套方案:A方案，提高消费税和烟草 税，消费税从4%增加到6%,烟草税从25美分/包增加到75美分/包。H方案，提高个税、烟草税和营业税，上调个人所得税至6%,烟草 税每包增加到40美分，营业税也同时上调。最后老百姓投票决定选择了A方案。
除了房产税不能涨得太快，房屋的价值评估也要做到公平公正。为了在这个环节不出问题，美国人又想出来一个办法。房地产评估员都是由居民公选出来的，选的是大家公认最诚实、最敬业的人。评估员一般是两人同行上门评估居民的房屋，他们会对房主的相关情况进行详细的记录，并认真测量房屋的面积，细致登记房屋的数量，包括有多少个浴室、车库等。两个评估员不仅要摸清房产的全部情况，而且能互相监督。
同时，为了让信息公开透明，政府会把房地产评估的信息全部上网公开，并且提供交涉的平台。每一位居民都能通过网络查到自己社区里类似房屋的评估报告，如果发现类似的房屋在别的社区评估值低于自己的房屋，就可以带看资料找评估员讨说法，而评估员必须全面详细地介绍他们的评估方法。如果居民仍然无法接受他们的解释，还可以向高一级的评估委员会上诉。
同样的事情到了我们这里，可能就不一样了。比如说同样是在北京三环边上，一套房子的估值大概是两三百万元，但是地铁站旁边的配有停车场、健身房的新楼肯定要比旁边一栋老房子贵五六十万元，那一年就会差出一万多元的房产税。这一万元缴还是不缴呢?如果你很爽快地缴了就算了，如果你不想缴呢?肯定会想方设法贿赔评估员，到最后，我们的房产评估就可能变成一种新的腐败形式!
其实不管怎么说，房产税总有一些负面效果是无法消除的，比如，经济周期带来的不稳定，地区之间的不公平，代际之间的不平等，等等。而这些问题，即使在美国也始终没有得到很好的解决。
二、房地产调控的当务之急不是盖房而是排队.
现在全国都在搞保障房“大跃进”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，其实是我们搞错了。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗?他说感觉很幸运。注意到没有，是幸运，而不是幸福，这一字之差意昧看什么?意昧看我们的政策是有问题的!
如果政策是完善的，老百姓的感觉应该是符合预期，应该感谢政府履行了对自己的承诺。比如新加坡政府对老百姓的承诺就是让70%的家庭能够买得起三房式的组屋，保证房价相当于家庭年收入中位数的四到五倍。新加坡政府是这么承诺的，也是这么做的。而我们的承诺呢，我们很多地方的保障房价格竟然是市价的80%，也就是说是浮动的，而不是固定的，所以，我们老百姓永远不知道自己能不能买得起保障房。同时又因为是随机摇号的，所以也永远不知道什么时候能够得到“幸运女神”的眷顾。
如果我们做不到新加坡那样，最起码可以学学特区香港。香港政府把老百姓的收入、人口数量等条件换算成相应的分数，然后计算出一个总分，老百姓可以通过查看榜单的方式，看看自己大概还有几年能草到房子。也就是说，建立一个排队秩序。有这样一个程序的存在，老百姓心里就安稳了，也就不会看急买房子了。而政府也能给自己赢得更多建造保障房的时间。
我们一系列政策出台之后，之所以出现种种问题正是因为我们的政策完全没搞懂民意是什么。老百姓要的不是明天就得到现房，而是一个稳定的排队预期。什么意思呢?比如说大家充分讨论之后，确定了年收入24万和资产50万就是分界线，在此之土的就没有资格申请保障房，在此之下的就一定能在5年内等到保障房，这样，老百姓就有了稳定的预期，分界线下的安心等待，分界线上的努力攒钱。
除此之外，我们还要让房地产开发商有稳定的预期，让房地产商安心地排队。在这方面，我们可以参照一下美国的做法，在美国一个地产商拍下一块地就必须在所要建的楼盘里面开发至少三分之一的廉租房，地产商要不就承担这个廉租房的任务，要不就草不到地。
这个条件一旦成了规矩，地产开发商也就认命了，囤地是不可能的，捂盘惜售更是没有意义。
我们还要牢记一个最基本的道理:建保障房的钱说到底是非保障房提供的l所以，在保障房之外，还要有非常兴盛的地产开发。比如说新加坡的乌节园、Houlevazd Vue, CYAN, Jardin等豪华物业，询价每平方米从约合十多万元人民币到数十万元人民币不等，与中国香港最知名高层豪宅区西九龙价格相当。但是，这些私宅项目基本没有太多销售压力，甚至不用付出太多广告成本，因为销售信息一放出来，就可以卖掉很多。