一、我们距离香港式的楼市崩盘就差半步。
我们距离香港式的衰退就差半步，因为在香港所犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。
第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。
香港土地产权向来为政府所有，批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格越高，政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。
香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢?我分三个层面来说:
第一层面:经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕看房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。
第二层面:财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。
第三层面:金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值的三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30XL)上。
那么，我们对比一下今天内地的经济数据:
第一层面:经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%0第二层面:财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高，同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。
第三层面:金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值的三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行货款总额的3090,上。
那么，我们对比一下今天内地的经济数据:
第一层面:经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%0第二层面:财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高，同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。
第二层面:金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的货款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%0第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假v荣。
20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼迫人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2. 5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府濒布多项抑制炒楼的措施，想要把楼市冷却下来，但楼价只是稍有回挫。
但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缓野马般屡创新高。到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日)，楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。
今天的我们呢?也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%,货款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味看什么?意味看你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗?据中国之声《全国新闻联播》报道，温州高息贷款月息突破一毛钱，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，相当于年利息120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策其实就是逼看你去买房保值。
第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，不顾一切打压楼市。
1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此项政策包含三个主要目标:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000套;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4:1，楼市不崩盘才怪。
让人担忧的是，我们距离香港的茉谬“八万五”近在咫尺!
2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4:1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2:1的重拳!
那么上海呢?上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说，上海现在计划的重拳是1.5: 10而且我要提醒大家注意的是，上面这个1.5: 1或者2: 1其实我算得不对，因为中央和地方一直在修改计划，现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房360〕万套，其中2010年开工建设100()万套。什么概念呢?2010年商品房住宅竣工面积为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工为2.22亿平方米，而全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，应该是7. 5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来计算，就是2?亿平方米。也就是说，我们实际上是以3.5:1的力度来打击房地产市场。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的，而是才开工没几年房地产市场就崩溃了。
过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。这里我不想再絮叨了，有兴趣想进一步了解保障房“大跃进”的读者，我推荐你去读一读任志强发表在《华尔街日报》中文网上的文章。我想说的是，现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香港这种致命的错误!
二、为什么中国香港和新加坡可以高房价?
内地的高房价把大家折腾得怨声载道，政府也出台了一系列政策进行打压。但是我发现，香港的房价要比内地高得多，至少是内地一线城市的五倍以上。那香港是不是和内地很多地方政府一样是靠卖地来维持政府收入呢?
我请各位看几个数据吧，就先以2007年为例，香港的卖地收入一共是623亿巷元，而当年香港的GDP为16155亿港元，卖地收入相对GDP的比例是3.856%0我们内地呢?全国卖地收入是1.2万亿，GDP是25. 73万亿，卖地收入相对GDP的比例为4.66%，已经超过了香港。再看2009年，香港政府卖地收入为396丫乙巷元，GDP为1632州乙港元，卖地收入占GDP的比例为2.4%。再看下我们内地，2009年全国卖地总收入为1.5万亿，GDP为33. 53万亿，卖地收入已占到GDP的4.47%，是香港的近两倍!但我想提醒各位一下，香港只是中国其中一个城市，而且是以服务业为主的城市，多开发一些地产，没什么太大问题，毕竟香港的金融业和物流贸易覆盖的区域是整个东亚。但我们内地这么大的国土，各地方政府都靠卖地为生，这是不是有点离谱了?
也许上面的数字不足以让各位感到震撼，那我就说一个震撼的数据。以北京为例，2009年北京市地方财政收入是2026.8亿元，按照北京市财政局新闻发言人的说法，这里是指一般性财政收入，是不包括卖地收入的，而就在这一年，北京市共成交243宗地块，成交金额达928.05亿元。按照财政局发言人的说法，土地出让金收入实际完成494亿元，这里包括国有土地收sni基余和农业土地开发资金。我们搞不清楚为什么前后差了400多亿元?可是，不管按照哪一个数据来计算，结果都足够令人震撼。按照卖地收入928亿来计算的话，北京卖地收入占财政收入(把卖地收入也算在内)的比例达到了31. 4%;即使是按照494亿元来计算，这个比例仍然高达19.6%。同年，香港卖地收入是396亿港元，相对其高达3166亿港元的财政收入，其比重只占12.5%0透过这个数据的对比，我们好意思说人家香港是卖地财政吗?
按道理讲，香港的房价这么贵，香港人会像我们内地人一样怨声载道。但实际状况是怎样的呢?
我先从两个方面解读一下香港为什么允许高房价。
第一，香港政府保证大家有房住，政府负担50%的住房。
我们先来看看香港人现在的住房比率。从表格中我们发现，差不多一半香港人的住房都由政府负担了。而且香港的公营房屋有两种:一种是由政府建造专门用来向低收入者出租的。另一种是由政府免费拨地、房屋委员会兴建或者承包给私人建筑商，然后以低于市场价30%-45%的价格出售给收入在一定水平以下的市民。为使补贴真正落实到中低收入家庭，防止有人从中牟利，住户购得房屋在10年内不得转售，确实需要转售的房屋只能由房屋委员会回购。10年后房屋可以进入市场自由交易，但必须向政府补交一定数额的地价。在房屋供给上，香港也做了严格的规定。
第二，香港充分实现土地价值，避免无地可用。
通过高价出让土地金带来高价商品房，其实是对高收入者的财富再分配，可以理解为富人税。高价拍卖土地获得的收入重新用于建造公屋以及维持低税率，低税率又能够吸弓}更多的贸易和金融服务。这不正是充分实现土地价值的方法么?
在香港，普通用地的价格比内地高得多!香港新界白石角发展区的普通住宅用地一一信和置业和嘉华国际的成交价是每平方米71450港元及72840港元。再看看我们内地，以上海为例，2010年2月2日，证大置业枷2. 2亿元竞得上海国际金融中J郎-1地块，楼面价约为34000万元坪方米。和香港比还是差了一大截。高地价保证了土地供应，这就让香港避免出现珠三角地区无地可用的局面。我们内地的深圳未利用土地仅43.6平方公里，占全市陆地总面积2.23%。广东省2010年的土地指标在2006年就用完了，2020年的土地指标现在已经用完，按照现在的速度广东3年后将无地可用。
再看香港，香港的土地面积不过是1100平方公里，却还有75%的土地没有开发，扣掉38%的土地是湿地郊野公园以及自然保护地之后，剩下37%的土地是可以使用却并没开发的。这就是一个良性循环，起点是政府保证本地居民都能有房屋居住。通过控制土地拍卖量，极大提高土地利用率。有钱人乐意买商品房就让他买去，政府草收来的钱造廉租房，降低伞朴税率。
现在你知道为什么香港房价那么高，而老百姓完全不抱怨了吧?因为每个人都有房子住，所以根本没有必要打压房价。l洽冶相反，打压房价就是打压老百姓的资产，政府非但不应该打压，反而应该让房子增值。
同样的，新加坡的房价为什么可以那么高?我这里有一个数据，截至2009年底，新加坡政府共建设了99.2万套经济适用房，保证了85%的公民有房住。那在这种情况下，商品房价格再涨，跟普通老百姓也没什么关系，反正大家都有房住。而且，新加坡整个房屋从规划、建设到销售全由政府的“建屋发展局”一手包办。
建造房屋的目的当然是让老百姓能够买得起房，因此经济适用房的售价不是按照成本确定的，而是根据整体社会支付能力确定的。
比如最常见的91-97平方米的三室一厅，售价是26万一32万新元，一个人在新加坡工作6年就能一次性买下。如果收入太低，实在买不起怎么办?找建屋发展局贷款，只要30年能还清就可以了。贷款之后还买不起，就向中央公积金局申请，把公积金的钱也用来买房。总而言之，想买房，政府一路帮到底!当然也有限制，房子5年之内不能流通，只能卖给政府。
对于新加坡另外15%的高收入者，也就是月收入在8000新元以上的公民必须去买商品房，也正是这些人支择了新加坡的高房价。新加坡的商品房每平方米起价折合人民币35000元，稍微好一点的也就50000元。