摘 要：在不动产交易过程中最重要的步骤是不动产登记，但我国不动产登记质量管理制度的起步较晚，颁发、改革不动产登记质量管理制度方面存在缺陷。分析了我国不动产质量管理制度的现状，提出了提高我国不动产质量管理的方式方法。
关键词：不动产； 登记； 质量要求；
1 我国不动产质量管理制度的现状
随着社会经济的不断发展，我国不动产交易市场越来越火热，随之而来的是不动产交易市场中存在的问题。为了维护不动产交易的安全性和合法性，确立关于不动产登记法律制度的基本框架，我国现已在《物权法》初步规定了"国家对不动产实行统一登记制度""不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力",结束了不动产交易市场中无法可依的现象。
"不动产"是中国人最重要的财产构成要素，甚至已经成为家元素的重要组织单位，因此从国家到省、市、地方任何关于不动产制度的改革，都深刻影响着每个中国家庭。不动产要素中的不动产登记是个体不动产管理的最终环节，保证登记过程和登记质量不断提高、获得更大程度的尊重和满意，是各级人民政府在对城市精细化治理过程中亟待探讨的课题。登记过程是在政府专门的不动产登记场所录入、办理相关不动产的过程；登记质量是在录入、办理过程中通过不同主体的办理，保证个体能够迅速满足相关诉求，有效提升人民群众对不动产工作的满意度，提高人民的整体生活水平。
2 我国不动产质量管理制度存在的问题
2.1 相关法律法规不完善
虽然我国已在《物权法》中对不动产质量管理制度有了初步的规定，但由于我国涉及的不动产种类较多且每个地区都有属于当地的房地产管理登记方式，大多数市、县级城市国土资源部并没有积极设立房地产登记代理机构，很难做到统一。此外，国家相关部门颁布的不动产管理制度相关法律、法规、部门规章杂乱无序，其中不动产相关登记制度至少有6种，包括房屋登记、土地所有权登记等，使不动产质量管理制度体系一直处于杂乱无章的状态。随着社会经济的发展，应将不动产管理制度体系做到转型统一，同时提出相应的处理措施。我国不动产原来已形成的基础信息数据资料库非常庞大且登记格式、标准不统一，例如林业、土地、房屋之前形成的相关基础信息不尽相同，且大部分不动产相关登记资料已经缺失。如果对当前不动产登记的基础信息进行系统化、全方位统计，技术要求高，任务量艰巨；对于不同不动产登记的各部门制度不够完善，沟通难度大，很难实现互联网共享资源，从而直接影响整个不动产登记管理，也影响人民群众对不动产登记信息整合的满意度[1].
2.2 不动产登记服务质量存在弊端
第一，体现在制度和程序的规范性上。制度和程序上不断完善，将在一定程度上有效提高不动产登记管理的质量。第二，体现在不动产登记相关人员的服务质量上。服务质量是检验一个部门服务效能和服务水平的重要指标，特别是服务效能将综合检验整个相关部门的业务质量和业务人员的综合素质，服务水平是综合检验整个服务人员的综合业务水平。但当前不动产登记质量存在问题多、矛盾大、服务满意度不高等问题。
不动产登记中的老问题和新问题不断交织，加之不同历史问题和疑难问题的反复叠加，导致在不动产登记管理中不断涌现出新的问题，集中表现在以下3个方面。第一是建设部门、管理部门和登记部门之间存在沟通不畅；第二是相关窗口服务人员的服务难以做到让群众满意，特别是服务态度难以满足要求；第三是特殊问题难以做到有效办理[2].
不动产登记管理中满意度不高，导致整个不动产登记过程存在严重的问题。问题多和矛盾大反馈到实际就是服务质量和服务满意度不高，从而导致群众对整体情况满意度较低。
3 提高我国不动产质量管理的方式方法
不动产登记管理是我国提高民生福祉的重要工作和重要进程，是提高人民群众获得感和幸福感的重要体现。因此，各级政府要从政策、程序和服务等方面着手，标本兼治，综合提高我国不动产质量管理水平。当然，我国不动产质量管理建设不仅需要政府的强化和完善，还需借助不同层次和不同方面的社会力量进行有效监督和强化，以保证整个不动产登记质量管理工作可以在自我提升的同时，有效接受外部的监管和强化，综合提升我国不动产登记管理的质量和效能[3].
3.1 制定完善我国不动产登记的制度和流程
党的十八大后，我国不动产登记大幅度改革，但由于历史问题和矛盾突出，导致我国在不动产登记中存在制度不能满足人民群众实际需要的情况。对此，要在各级政府指导下不断完善相关制度，创新工作载体和工作流程，提高工作的满意度和效率，提高对不动产登记管理的重视程度。在此基础上，还要不断优化和完善流程，特别是城镇不动产和农村不动产应做到具体问题具体分析，不能"一刀切".因此，制定和完善我国不动产登记的各项制度是规范不动产登记管理方案的关键，在制度设计和实施上要符合人民群众的根本利益，符合我国不动产管理的根本原则[4].
3.2 优化完善我国不动产登记的各项服务内容
服务是不动产登记管理的核心，服务满意度的高低直接关系到我国不动产登记管理的实效性和规范性。因此要求在服务内容、服务层次和服务质量3个方面进行有效提升和强化。
（1）服务内容是服务工作的核心，服务内容的翔实与否将会影响人民群众满意度，因此要求在服务中不断提高服务人员的综合业务素质和水平，引导他们提升服务能力和服务意识。首先强化专业素养的学习，针对复杂的不动产登记问题，可以通过服务将矛盾缓解；其次是强化专业服务能力的学习，打破传统窗口服务模式进行面对面服务；再次是转变思维观念，在思想中形成"为人民服务"的思维定式，并将其有效转化到服务内容和服务方式中。
（2）服务层次是针对不同服务对象和服务人群要使用不同的服务方式方法，特别是农村地区，更应通过提升服务质量来提高人民群众的综合满意度。
（3）服务质量是在解决服务内容和服务层次的基础上，对服务质量进行优化和完善，特别是针对由于不动产带来的历史问题和遗留问题，要加强问题引导，及时与相关业务部门进行沟通，保证整个过程的完备性，有效提高人民群众的满意度和认可度。
3.3 强化各部门和各人员的责任担当
强化各部门和各人员的责任担当，首先从工作机制着手，建立相关领导小组，明确相关责任和职责。领导小组工作职责是负责贯彻落实中央、省、市有关不动产登记管理建设工作的部署和要求，统筹部署不动产登记管理建设工作。领导小组办公室工作职责是负责贯彻落实不动产登记管理领导小组工作要求，推进不动产登记管理建设工作，对各成员单位不动产登记管理建设工作实施统筹、调度、指导、监督和考核。领导小组各成员单位工作职责是要将企业和群众的满意度和获得感作为衡量工作成效的标准，坚持问题导向、对标一流，严格落实主体责任，着力构建上下联动、紧密协作、齐抓共管的工作新格局，全力打造具有特色的不动产登记管理品牌。
（1）建立联席会议机制。联席会议由不动产登记管理领导小组办公室根据工作需要不定期召开，会议主要研究解决各成员单位在不动产登记管理建设中遇到的重点难点问题。议题由各成员单位提出，领导小组办公室决定。（2）完善考核评议机制。建立优化不动产登记管理考核评价机制，广泛开展服务满意度测评，做好实施方案贯彻落实情况的跟踪检查和综合评估，实行月通报、季考核、年评议，各责任领导和牵头部门定期对优化不动产登记管理工作进行调度和会商。（3）健全监督问责机制。实行日常检查和定期考评制度，对优化不动产登记管理工作落实到位、积极作为、成效明显的，建议优化不动产登记管理领导小组予以通报表扬；对工作落实不及时、不到位或进展缓慢的地方单位及负责人，建议优化不动产登记管理领导小组进行通报批评；对损坏不动产登记管理情节严重的，按有关规定严肃追究责任。（4）建立信息通报机制。建立协调有效的信息管理体系，加速内部信息的传递，不动产登记管理建设领导小组办公室将定期以工作简报形式，及时、真实地对不动产登记管理建设中的工作动态、典型做法以及经验、教训进行通报。
4 结论
不动产登记管理涉及每个中国人的切身利益，涉及每个中国个体的财产管理。因此，在主观和客观上都要求完善对不动产登记的相关管理，提高对不动产的相关研究。应从以下3个方面做好相关工作，以此全面加强我国不动产的登记管理工作：一要不断提升制度的完善精神和完善意识；二要不断提升服务的综合素质和专业能力，特别是人员的素质水平；三要不断提高每个服务人员和工作人员的主体责任意识，全方位提高不动产管理水平。
参考文献
[1] 张鹏程，杜剑光，杨梅。智慧广州时空云平台在不动产信息化中的应用与实践[J].地理空间信息，2019（10）：10-13.
[2]李德亮，崔艳丽，逄晓明，等。吉林省省级不动产登记信息管理平台建设研究[J].测绘与空间地理信息，2019（7）：170-173.
[3]潘兰平，刘利锋，潘翔。上海市不动产登记信息平台"全·网·通"升级改造建设思路[J].国土资源信息化，2018（4）：33-37.
[4]张晓光。浅析不动产统一登记前期数据整合[J].电脑知识与技术（学术交流），2017（8X）：7-8.