摘 要:官渡区一直贯彻落实相关的住房保障政策,对符合条件的家庭做到应保尽保.但是,随着住房保障家庭的不断增加,管理中存在的问题也在不断出现.文章主要对目前官渡区住房保障管理中存在的保障房管理办法滞后、动态管理难度大、公共服务设施不完善、低收入家庭集居导致邻里关系紧张等问题进行了简要分析,并针对问题提出了相关的建议.
关键词:廉租房,公共租赁住房,动态管理,公共服务设施,积分制管理
作者简介: 欧金荣(1988-),女,籍贯:云南昭通,学历:本科,职称:助理工程师,研究方向:房地产、保障房.;
1 官渡区住房保障现状
为了贯彻落实国家、省、市出台的住房保障政策,官渡区目前主要以廉租住房、公共租赁住房两种方式进行住房保障.廉租住房保障方式实行租赁住房补贴和实物配租相结合.实物配租,是指政府向符合条件的保障对象直接提供普通住房,并按照廉租住房租金标准收取租金.租赁住房补贴,是指政府向符合条件的保障对象,按照住房市场平均租金与廉租住房租金的差额发放租金补贴,由住房保障对象到市场上租赁住房.公共租赁住房,是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房.一方面,区委区政府按照"宜建则建,宜购则购"的原则,新建、新购、回购了十里铺小区、五里小区三组团、清水木华等地的房源,截至2020年7月,对1 700多户城市最低收入家庭实行了廉租住房实物配租.从2015年开始实行公共租赁住房的分配,目前对3 800余户中低收入家庭进行了公共租赁住房实物配租;另一方面,官渡区从2007年启动廉租住房租赁补贴发放工作,目前在租赁补贴保障范围内的家庭有49户.
2 官渡区保障房存在问题
由于官渡区廉租房、公共租赁住房实行时间较短,对保障房后续管理缺乏经验,再加上保障家庭的越来越多,管理中也就出现了许多新问题.主要有以下几方面:
2.1 相关的廉租房管理办法滞后
(1)廉租住房实物配租准入门槛过高.由于昆明市人民政府办公厅《关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》(昆政办〔2016〕23号)中的"分级定租"并没有正式实行,所以目前官渡区还是按照《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》(昆政发〔2007〕7号)进行廉租住房的审核、配租等工作,该办法规定申请人因离婚失去自有或者共有住房的、转租转让原住房的都不可以申请廉租住房实物配租.目前在工作中发现全区大概有50户左右的家庭是因疾病或者其他的变故因素致使其不得不转让原有住房,且转让原住房的时间已经超过20年,而这部分家庭又无力承担公租房的房租,民政给予的补助只够温饱,所以自己的住房问题一直无法解决.(2)对于已经停保的廉租户无明确的租金收取标准.随着我国经济的飞速发展,全区廉租户家庭的生活水平也得到了普遍提高,部分廉租户因为超出了最低生活标准便被民政部门取消了低保.但是这部分廉租户无住房、文化普遍偏低,而且大部分是孤寡老人,由于每月领取1 000元左右的社保被取消低保.如果强行清出可能引发一些社会不稳定因素,不利于全区和谐.(3)对于想要更换廉租房的家庭无相关的工作流程规范.随着时间的推移,廉租房实物配租家庭的人口数量、结构等也在发生变化,随之就会有现住廉租房面积过小、户型结构不合理、邻里关系不和谐、小孩上学交通不方便、因患有重大疾病需住低楼层住房等问题出现,针对出现的这些问题哪些符合换房的条件、换房要经过哪几项审批程序、需要哪些纸质资料等问题,现都无相关政策的规定.
2.2 廉租房小区点散、分布不集中、个别小区户型设计不合理,加大了管理难度
官渡区的保障房小区目前有幸福家园、十里小区、机电裕海、清水木华、呈贡王家营、五里小区、石林大厦、龙华花园、幸福邻里九个小区,这9个小区分布在昆明市的各个主城区,分布不集中,加大了管理难度.在清水木华小区,廉租房保障对象并没有连续的在某一层或某几层,有的廉租房之间还穿插着商品房,每次只能慢慢地对着纸质台账的门牌号进行巡查,影响了工作效率、不利于管理.另外,像五里小区不但廉租房之间穿插着公房,每两户廉租户还是共用一个厨房和卫生间,加上廉租住户文化普遍偏低、残疾人等居多,偏执行为、不理性行为发生的概率较高,便使得邻里矛盾的发生率增多,不利于廉租房小区的和谐,也加大了管理难度.
2.3 动态管理难度大、清退困难
(1)区住房保障部门无低保、房屋产权、社保、公积金、车辆、公安等信息的查询权限,使得动态管理难度加大.目前,官渡区的廉租住房年审工作是在每年收租的时候进行,主要是让配租家庭填写廉租住房续租表,然后由社区、街道进行核实是否身故、停保并盖取公章.这就导致年审不能及时核实是否有超标的车辆或者房产.另一方面,申请人及家庭收入的透明度差,区住房保障部门实际上无法核实廉租户家庭的真正收入.目前,主要是通过公积金、社保、车辆、房产来核实廉租户家庭的收入,而廉租户家庭往往会为了得到续租的权利,会通过各种手段隐瞒其真正的收入,致使有关部门无法统计.
(2)因为无相关的强制退出的具体法律规定,导致一些"老赖"出现.随着国家的发展,廉租户生活水平也在不断提高,有些廉租户已不符合廉租住房实物配租的条件,必须让其退出,归还住房.为此,全区住房保障工作人员会进行电话和书面解释告知其退出的原因、时间等.
2.4 低收入群体集居,偷盗、公共设施破坏、邻里纠纷频繁发生
虽然,全区不断地加强巡查力度,但是承租户把自行车、电动车通过电梯等较重的物品通过电梯运送到家里的现象屡禁不止,导致电梯经常损坏.承租户经常在楼道堆放杂物,养狗大多养两只以上导致狗叫声影响邻里,偷盗事件频发等等导致邻里关系紧张,廉租住房小区公安案件量往往所在派出所片区最高的.
2.5 幸福邻里项目基础公共服务配套设施不完善导致承租人生活成本较高
在就业方面,幸福邻里周边并无大的公司或者大型购物商场.如果要找工作大多数要去市中心或者螺蛳湾国际商贸城.
在交通方面,目前只有D27、257两路公交车到小区,这两路公交车都不能直达市中心,而且每天20:00以后就停发,另外旁边的昌宏路也没有修通.在生活方面,目前医疗、邮政储蓄金融等基础公共服务设施都没有.
3 针对以上问题,提出以下几点建议:
(1)根据官渡区保障房管理现状,制定对应的保障房管理办法,并尽快贯彻落实"分级定租""分级定补"等政策,以解决廉租住房门槛过高、保障房变更不规范等问题.一方面,关于已经停保的廉租户租金收取问题,可以像昆明市的公租房管理一样,对官渡区的8个廉租房小区根据小区所在的位置、交通、户型设计等因素进行租金的核价,并落实"分级定租""分级定补".针对领着低保,但是因为重大疾病或其他变故转让原住房的这部分人也可以进行住房保障,这部分人和已经停保但又无住房的这部分廉租户重新进行审核并进行租金补贴标准档次划分.另一方面,应尽快对更换廉租房工作流程进行规范,必须明确更换保障房所需满足的条件、申请人所需提交的资料、具体的审批程序等内容.
(2)对9个廉租房小区指定责任人,将五里小区、清水木华等零星小区的住户尽量全部变更至幸福邻里、幸福家园等大点的小区,以便于统一管理.由于9个小区分布在不同的方向,小区里廉租户分布不集中,可以指定小区巡查责任人.另外,由于五里小区户型的设计使得两个家庭共用厨房、卫生间,产生了很多邻里矛盾.可以通过减免一定数额租金等方式鼓励该小区廉租住户搬至幸福邻里.
(3)应在昆明市建立住房保障对象经济审查多部门数据信息共享平台,使区住房保障部门直接相关工作人员拥有查询权,且通过法律明确规定相关的退出程序,从而进行动态管理.目前,官渡区廉租房的准入审核的数据主要是由市住房保障部门进行协助查询.不但增加了市住房保障部门的工作量,还使得动态管理工作降低.因此,建议建立信息共享平台,考虑到信息泄露问题,可以只由区住房保障部门个别工作人员申请查询权限.通过法律明确承租人的退出条件和退出程序,使得退出机制的实施有法可依,对于在申报过程中弄虚作假骗租和拒不退出公租房的行为,采取相应的惩罚措施.同时,对于主动退租的居民给予一定鼓励,如优先安排进入其他保障房系列,或其在购买商品住房时给予贷款优惠、税费减免等优惠政策从而发挥示范作用.
(4)建立健全积分制管理制度,对所有保障房小区承租户实行积分制管理.积分制管理制度中应有加减积分的明细.如对按时交纳租金、按时年审、主动汇报家庭情况变动等遵守后续管理规定的承租户实行加分,对养狗影响其他住户、杂物乱堆放等承租户实行扣分.积分制管理制度中应明确奖惩.如对积分较高的家庭可以在小区、社区、街道公示表扬,或者对其减免一定的租金并公示表扬.对积分较低的家庭在小区、社区、街道公示其扣分行为,更严重者强制清退.
(5)加大各政府部门及小区周围公司的协作力度,为小区承租户提供更多就业岗位,从而减少生活成本.另外,加大资金投入,完善幸福邻里基础配套设施的建设.创新保障房小区管理模式,加强小区社会化保障.与保障房小区所属街道、社区、民政部门、物业管理公司等进行资源整合,把廉租住房小区的管理与社区建设结合起来,积极创办社区服务项目,积极开展社会救助活动,创造更多数额的公益性岗位,如小区保洁、保安、交通协管员等,解决部分廉租住房住户的就业问题,增加经济收入.
4 结论
保障性住房作为国家重要的民生工程,直接关系到千千万万低收入住房困难家庭的切身利益.不但要让全区的住房困难家庭都实现"住有所居",还要让他们住得舒心.