摘 要：抵押权法律关系的客体范围随着经济社会的持续发展而不断扩大，抵押权同样可以设定在农村房屋上，但在我国，部分障碍仍存在于农村房屋抵押权的实现上，究其原因，当前我国对房地一体原则相当遵循，无论是在实务界还是在理论界。我们必须了解唯有在固有的范围中才可使用房地一体原则，若坚持将房地一体原则使用在宅基地严禁抵押这个前提之下，便会得到严禁抵押我国农村房屋这一结论，显然与我国社会主义市场经济的发展需求不相符，所以，我们应坚持分离宅基地以及农村房屋的处分。要想实现房屋抵押权，不应与宅基地的转移问题相联系，而单以房屋所有权为基础。为此分析了怎样才能解决农村房屋抵押权的问题，为了均衡社会关系，应在租赁合同中明确宅基地与抵押权人的法律关系。
关键词：农村房屋； 抵押权； 法律完善；
Abstract:Continuous development of economy and society has expanded the scope of the objects in mortgage relationship.Mortgage can also be set on rural housing. However, the realization of rural housing mortgage is facing some obstacles caused by adhering to the principle of the integration of housing and land, which widely exists in both practical field and theoretical field. But this principle must be used in inherent scope. If we apply this principle under the premise of homestead being forbidden to mortgage,we will get the conclusion that the mortgage of rural housing in China is strictly prohibited, which is not consistent with the development needs of China's socialist market economy. Therefore, we should insist on the separation of homestead and rural housing disposal. That is, housing mortgage only involves house ownership, and doesn't realize the transfer of homestead. After analyzing how to better implement rural housing mortgage and considering the balance of social relations, the paper suggested that, the legal relationship between homestead and mortgagee should be clarified in the lease contract.
Keyword:rural housing; hypothecation; legal perfection;
农民的财产权应随着我国持续发展的市场经济而逐渐增多，举例来讲，对农户宅基地的相应物权给予保障，对转让、担保以及抵押农村房屋的制度进行稳妥且慎重的推进，并对农民财产性收入增收渠道进一步探索，逐渐实现全面小康社会。需要注意的是，在现实情况下，现行法律中规定若是实现了房屋所有权，便无法随之转移房屋所依托的宅基地，而房走地不走的现象会显现出来，这时新的房屋所有权人仅能享受房屋的所有权，却缺少占有宅基地的权利依据，此矛盾不仅影响了房屋的财产性价值，还打击了债权人接受农村房屋抵押权的积极主动性，农民的融资额度以及融资的可能性便大大降低了[1].因此，本文主要研究了实现农村房屋抵押权的必要性：一是分析我国农村房屋抵押权的必要性及其法律结构；二是分析实现我国农村房屋抵押的现实困境；三是完善我国农村住房抵押的法律法规。
一、我国农村房屋抵押权的必要性及法律结构
（一）我国农村房屋抵押权的必要性
1.城乡一体化的发展要求。在经济较发达且拥有完备基础设施的地区，农村与城市的界限随着逐步实施的城市化战略而逐步缩小，但农民严禁私自出售自己的房屋，所以城镇一体化便分成了农村和城镇。若在开展农村房屋抵押融资时将出发点定为城乡一体化，便可实现自由抵押城市与农村房屋，与统筹城乡一体化的政策需求相符。未来的金融大市场便可实现城乡和谐发展、公平竞争以及全国统一，也可对原有的身份限制、地域界限以及城乡隔绝的问题进行逐一打破。
2.盘活农村静态的资产。虽然不得抵押农村房屋的规定未明确体现在现有法律之中，但却受制于地随房走以及房随地走的原则，在市万方数据场中显然可以对城市房屋进行自由流转，但农村房屋却不可，农民想要融资却缺少担保条件，因此，农村房屋也就变成了死产，无法进行流转作业。我们可以将静态的农村房屋抵押资产转换为动态的成本，为了促进农村经济发展，可将农村房屋作为生产要素。
3.保障广大农民的财产权。《中华人民共和国宪法》规定了不可随意侵犯公民的私有合法财产。根据现有法律，国家应对公民的继承权以及私有财产权给予保护。农民的私有财产包含了农村房屋，他们享有处分、收益、使用以及占有农村房屋的所有权，可以对自己的房产进行自由支配[2],农民的财产权因农村房屋抵押而受到更好的保障。
（二）我国农村房屋抵押权的法律结构
大陆的法律体系中包含了分离和统一两种立法模式，它们是大不相同的。分离模式认为建筑物和它的附属土地是独立存在的，在此种模式下可分别处理土地以及建筑物，并将相应的权利设置其中；统一模式认为房屋是在土地的基础上留存下来的，是土地的地上权，所以，两者统一、互为整体而存在，房屋与土地分离的现象根本不存在。需要注意的是，我国采取的是分离模式。
将抵押权设置在某个农村房屋上，一般会产生三种法律联系：一是若农户将抵押权设置在去房屋上，那么实现抵押权也就会导致转移房屋所有权的后果；二是农户的原始房屋所有权因建造房屋而获得；三是农户使用宅基地的权利。
1.房屋的处分权。农户拥有建筑物的所有权是以法律行为为基础的，而完整的房屋所有权包括了全部的房屋处分权，因此也包含了房屋抵押权。农户可合情合法地将抵押权设定在自己的房屋上，另外，土地管理法也未明确规定不可买卖农村房屋，还许可农户将住宅进行出租或抵押。在我国的实践进程中，显然尚存争议。
2.宅基地使用权。根据我国物权法的相关规定，宅基地使用权也是一种用益物权，它产生的依据为农村集体对集体土地的所有权，也就是对于集体所有的土地，宅基地使用权人依法享有使用以及占有的权利，并且有权将住宅或其他建筑物建在宅基地之上，同样依法拥有建筑物的所有权[3].
二、我国农村房屋抵押的现实困境
（一）评估农村房屋价值障碍
抵押权人抵押权的实现包含了农村村民无法偿还债款，但与城市房屋的价值相比，却不好确定农村房屋的价值。开发的城市房屋与农村房屋大不相同，统一的可操作标准在评估农村房屋的价值时较欠缺，且建设的成本与材料等都大不相同。另外，来自城市的评估机构对农村情况不甚了解，在实地评估农村房屋价值时极为困难。另外，农村房屋建在农村，农民本身的价值也会因此受到影响。现行的法律限制了农户的流转，那么相对公允的价值也很难评估出来，抵押双方的满意度便提升不起来。
（二）登记农村房屋抵押障碍
第一，2004年11月，国土资源部印发的相关意见中强调了城镇居民不可购置农村宅基地，且不得将土地使用证发放给在农村违法建造或购买住宅的城镇居民；第二，房屋登记办法中明确规定了登记申请转移农村村民住房所有权的受让人，其房屋所在地农村集体经济组织成员中却不包含受让人，房屋登记机关人员除了法律法规另有的规定外不应受理此业务。第三，我国拥有较为广阔的土地面积，人口基数大，登记工作开展起来较为困难。现阶段，房屋产权证还未普及，国家还没有全面确定农村的房屋权益，那么在抵押房屋时便很难办理抵押登记。所以，仅限于在集体经济组织内部开展转移登记农村房屋的所有权，农民向银行等金融机构抵押贷款的行为因有限的农村需求而受到极大的限制。
（三）法律障碍
农民向银行等金融机构贷款通常为了筹集资金而抵押自己的房屋，为了降低贷款风险，银行等金融机构一般会要求农民提供担保条件。银行等金融机构会在农民无法偿还贷款时行使抵押权，但法律却明确规定不可一并抵押农村房屋及其下面的宅基地。
我国的《土地管理法》《物权法》《担保法》以及宪法对农村房屋宅基地的使用权有不同程度的规定。《物权法》规定除了法律规定可以抵押的财产外，集体所有的土地使用权不得抵押，像自留山、宅基地、耕地以及自留地等；宪法规定对于自己房屋下宅基地，农民没有处分权利，仅有使用的权利；《土地管理法》规定一户农村村民只能有一个宅基地，农民若是出租或卖掉住房后，便不可再次申请宅基地。我国农村村民中一户只能拥有一个宅基地，也就是"一户一宅",国家为了保障农民"居者有其屋",所以在政策上严禁农民为了融资而将住宅作为抵押，《担保法》也规定农民不得抵押融资房屋下面的宅基地等[4].
三、我国农村住房抵押的法律完善
（一）建立健全社会保障服务体系
农民的居住问题是将农村房屋作为抵押来贷款后所面临的现实问题。法律规定不能流转宅基地使用权，主要为了保障农民的日常生活。若农民为了贷款而抵押房屋，一旦他们失去还贷能力，他们最基本的住房也无法获得保障，农民的生存问题便会受到极大影响。所以，将社会保障体系建立健全可有效规避此类问题的出现，农民没有了后顾之忧，在抵押自己的房屋时才能更加安心，这不仅可以带动农村经济的发展，还能推动农村抵押房屋的进程。
（二）建立健全农村房屋价值评估体系
从当前的市场交易来看，专门负责评价农村房屋的机构较为稀缺，大多数是城市机构来评估农村房屋的价值，这不符合市场经济发展的需求。另外，对于农村是否可以使用评估城市房屋的机构来进行评估还值得怀疑。所以，在当前的评估体系下，最重要的莫过于将适合农村房屋的评价体系提前建立健全，唯有如此才能对农村房屋的价值进行合理评估[5].当然也不是对城市房屋评价体系进行完全否定，而是对于评估农村房屋价值而言，农村房屋价值评估体系将发挥更大的作用。就评估农村房屋方面，政府应设立相应的部门或中介机构，并将本区域的农村房屋最低保护价进行公示，将政府的经济调节作用充分发挥出来，为评价农村房屋价值提供指导[6].房屋价值评估体系建立后，金融机构在评估农村房屋价值时可委托评估中介机构，评估报告由评估机构出具，便于提供参考意见。
（三）加快登记农村房屋产权工作
以物权法的基本原理为基础来使用公示的方式登记不动产物权，对第三人采取不对抗、不生效且不登记的态度。所以，要想更好地开展农村房屋抵押融资，房屋产权证是前提条件，农民必须办理抵押登记后才可进行抵押贷款。因此，对于农村房屋产权登记工作，我们应大力推进，号召农民积极登记房屋，并将房屋证书发给符合农村房屋登记条件的房屋所有人。明确农村房屋所有权人的权利后，便于农民抵押农村房屋，金融机构抵押贷款的风险大大降低，保障了交易人的合法权益。
四、结语
我国公有制度在很大程度上会影响法律体系以及物权法，在处理纠纷时，法律提供了制度支持，前提是此制度应推动社会关系发展。引进租赁合同制度不仅在农村房屋抵押权实现上提供了实践和理论依据，还在很大程度上满足了宅基地仅限农村集体成员使用的福利以及身份需求。
参考文献
[1] 胡建。农村土地抵押的运行实践与制度完善[J].重庆大学学报（社会科学版），2015（2）：54.
[2] 胡建。我国台湾地区的农村土地抵押：运行与启迪[J].现代经济探讨，2015（6）：89-91.
[3] 伦恒亮。农村土地承包经营权抵押法律问题研究[D].南昌：南昌大学，2016.
[4] 张宁。农村土地承包经营权抵押的法律问题研究[D].石家庄：河北经贸大学，2015.
[5] 何格，张绍阳，陈明红。农户住房财产权抵押意愿影响因素---以成都市温江区为例[J].农村经济，2016（3）：67-72.
[6] 王直民，孙淑萍，鲍海君。抵押物处置与农房抵押贷款困境：基于演化博弈的分析[J].中国土地科学，2018（6）：105-109